Steuergeld wird verschwendet
- ineffiziente Flächennutzung durch die Verpflichtung der Schaffung von Ausgleichsflächen: Flächenausnutzung nur 59%
- Kosten für die Grünflächengestaltung der Ausgleichsflächen sowie Kosten für weiteres Kompensationsdefizit
- Flächenankauf durch die Stadt Fröndenberg erfolgte bereits mit erheblichen Aufschlägen (Angaben aus Jahresabschluss 3,5 Mio. €)
- Zusatzkosten durch archäologische Grabungen (Schätzkosten 1,6 Mio. €)
- Erschließungskosten fallen wesentlich höher aus als ursprünglich geplant (Kostensteigerung wahrscheinlich)
- Herstellung eines Regenklär- und Rückhaltebecken notwendig
- weitere Kosten für z.B. Vermarktung, Fachgutachten, Zinsen, Wartezeit, Grunderwerbsnebenkosten usw.
- selbst nach 40 Jahren Laufzeit würde unseren Berechnungen zu Folge keine Kostendeckung erreicht
- einem Marktpreis von 45 €/m² stehen 126 €/m² erforderlicher Erlös nur zur Kostendeckung gegenüber (Tabelle deduktive Wertermittlung)
- es sind erhebliche Kostensteigerungen der Erschließungskosten zu erwarten, die in die Berechnung noch nicht mit eingeflossen sind; der Baupreisindex ist zwischen 2015 und 2023 um 62,5 % gestiegen (Baupreise und Immobilienpreise: Entwicklung in Deutschland - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
- In Anbetracht der z.T. stark renovierungsbedürftigen Schulen, Straßen und Infrastruktur, oder dem dringenden Bedarf an Kita-Plätzen ist all das nicht zu rechtfertigen
Negativrendite und keine Kostendeckung
- Mit dem geplanten Neubau eines Gewerbegebietes stehen nach unseren Berechnungen Kosten in Höhe von ca. 17,2 Mio. €, Erlösen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von 8,4 Mio. € gegenüber -> das entspricht einer jährlichen Rendite von -1,28% bei 40 Jahren Laufzeit
- nach unseren Recherchen sind 5,7 Mio. € für Flächenerwerb, Gutachten und Archäologie bereits ausgegeben
- die Einnahmen der Gewerbe- und Grundsteuer aus 40 Jahren erreichen noch nicht einmal eine Kostendeckung
- Szenario 1: würden die Grundstücke zu dem vom Sachverständigen per deduktiver Wertermittlung berechneten Marktpreis von 45 € verkauft, enstünde ein Defizit von ca. 8,8 Mio. €
- Szenario 2: würden die Grundstücke 30% über Marktpreis i.H.v. 58,50 € verkauft, enstünde ein Defizit von ca. 6,4 Mio. €
- Szenario 3: würden die Grundstücke 50% über Marktpreis i.H.v. 76,50 € verkauft, enstünde ein Defizit von ca. 7,3 Mio. €
- der Break-even-point (Kostendeckung) liegt bei einem erforderlichen Grundstückspreis von ca. 126 € -> 280% über dem Marktpreis (unter der Voraussetzung, dass alle Grundstücke umgehend veräußert und bebaut sowie betrieben werden)
- Die Kosten des Projekts mit Wirtschaftlichkeitsberechnung wurden bislang nicht offen gelegt, so dass diese von uns ersatzweise durchgeführt wurde (Kosten- und Ertragsrechnung)
- der Wert für die erworbenen Flächen gehen der Stadt Fröndenberg nicht verloren. Daher haben wir eine wirtschaftliche Alternative "Freiflächen- Photovoltaik- Anlage mit Biotop" berechnet und vorgeschlagen (siehe dazu "Alternative & Mitmachen")
Argumente für eine Bebauung sind hinfällig
- die Ausbaupotentiale von ca. 19 ha der bestehenden Gewerbegebiete in Fröndenberg sind beträchtlich und ausreichend
- am Ohlweg/ Hauptstraße/ In der Liethe im Ortsteil Dellwig stehen derzeit 7 ha Gewerbeflächen zum Verkauf, davon sind 3 ha unbebaut
- die in 2013 identifizierten Baulücken sind heute noch unverändert verfügbar; also gab es in der Zeit keine Nachfrage und die vorhandenen - Freiflächen liegen sogar über dem Bedarf (siehe "Bedarfs- und Wettbewerbsanalyse")
- schlechte infrastrukturelle Anbindung und hohe Grundsteuer mit einem Hebesatz von 695% macht die Gewerbeansiedelung in Fröndenberg generell unattraktiver im Vergleich zu Mitbewerbern im Umfeld
- im Kreis Unna und im nahe gelegenen Menden gibt es fünf große Gewerbestandorte mit ca. 51 ha sofort verfügbaren Flächen (siehe "Bedarfs- und Wettbewerbsanalyse"), Stand Juli 2023
- neue Arbeitsplätze sind bei dem momentanen Mangel an Arbeits- und Fachkräften kein Argument
- demographische Entwicklung ist stark rückläufig, daher ist eine zukünftiger großer Bedarf nicht zu erwarten
- die Stadt Fröndenberg untergräbt ihre eigenen strategischen Ansätze beim Umgang mit Gewerbeflächen, eine kontinuierliche Nachnutzung von bestehenden leerstehenden Immobilien zu fördern